Die Reform der Grundsteuer

Die Höhe der Grundsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die Hebesätze liegen zwischen 300 und 995 %. Damit verstößt die aktuelle Berechnung der Grundsteuer gegen das Gleichheitsprinzip. Aus diesem Grund hat das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 die aktuelle Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und eine Grundsteuerreform eingeleitet.

• Bis zum 31.12.2019 muss die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer neu geregelt werden.
• Ein Gesetzentwurf des Bundesrats für die Neubewertung der Grundstücks- und Gebäudewerte liegt bereits seit der letzten Reform 2016 vor. Diese Bewertung soll den Einheitswert ersetzen.
• Da für die Städte und Gemeinden die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen ist, gibt es Kritik an der geplanten Reform.
• Für Grundstückseigentümer steht fest: Für die Erhebung der Grundsteuer wird eine Feststellungserklärung erforderlich sein. Dies bedeutet, dass eine zusätzliche Steuererklärung abgegeben werden muss.

Was ist ein Feststellungsverfahren?

Die Feststellung des Einheitswertes erfolgt immer auf einen Stichtag. Das ist der 1. Januar des Folgejahres der Wertänderung des Grundstücks oder des Entstehens einer neuen „Wirtschaftlichen Einheit“. Die Einheitswerte werden durch Feststellungsbescheide des Finanzamtes gesondert festgestellt. Im Rahmen der Feststellung wird der Wert, die Art und Zurechnung des Grundstücks festgestellt (§ 20 BewG). Durch die gesonderte Feststellung ist der Einheitswertbescheid ein Grundlagenbescheid. Einwendungen gegen die Höhe der Grundsteuer können daher nur durch Anfechtung des Einheitswertbescheides erreicht werden.

Warum hat das Bundesverfassungsgericht über die Grundsteuer verhandelt?

Ursprünglich hatte die damalige Bundesregierung in den 60er Jahren festgelegt, den Einheitswert des zu versteuernden Grundvermögens alle sechs Jahre zu prüfen.

Dies wurde allerdings nie umgesetzt. Der Bundesfinanzhof ist daher zu dem Schluss gekommen, dass die Grundlage der Grundsteuerberechnung gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes verstoße (Artikel 3 Absatz 1).

Durch die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt muss man von starken Wertverzerrungen ausgehen. Weil Bund und Länder schon seit mehreren Jahren über eine Grundsteuerreform streiten, hat sich nun das Bundesverfassungsgericht mit der Grundsteuer befasst. Das Gericht in Karlsruhe ist im April 2018 ebenfalls zu dem Schluss gekommen, dass die Berechnungsmethode stark veraltet ist. Dies führe zu enormen Ungleichbehandlungen der Immobilienbesitzer. Daher haben Bundestag und Bundesrat bis Ende 2019 Zeit, neue der Verfassung entsprechende Regelungen zu schaffen. Sollte diese Frist nicht eingehalten werden, dürfen die bisherigen Regelungen nicht mehr angewandt werden.

Was bedeutet die Grundsteuerreform für die Eigentümer?

Noch steht eine Reform der Grundsteuer auf dem Prüfstand. Es ist offen, wie sie in Zukunft berechnet werden soll und welche Kosten damit auf die Eigentümer zukommen. Außer Frage steht aber: Die Pläne der Länder könnten die Grundsteuer extrem in die Höhe treiben.

Aus den verschiedenen Vorschlägen könnten sich folgende Veränderungen für die Berechnung der Grundsteuer ergeben:

• Besitzer von klassischen Einfamilienhäusern müssten wohl mit steigenden Beträgen für die Grundsteuer rechnen. Nach einer Reform gemäß dem Ländermodell würden viele Grundstücke deutlich höher bewertet werden.
• Bei Mehrfamilienhäusern würde sich eine Bodensteuer positiv auswirken. Besteuert würde nur das Grundstück, auf dem das Gesamtgebäude steht. Der Grundsteuerbetrag würde durch alle Eigentümer/Bewohner geteilt werden.
• Ein unbebautes Grundstück, wäre im Verhältnis teurer als heute. Besitzer von Grundstücken könnten sich durch eine Bodensteuer daher zu Investitionen ermutigt fühlen. In Zukunft wäre es kein finanzieller Nachteil, Wohnraum zu schaffen, da die Größe des Gebäudes steuerlich unerheblich wäre.
• Bewohner von Großstädten müssten mit einer höheren Grundsteuer rechnen. Vor allem in beliebten und teuren Städten wie München, Hamburg oder Stuttgart haben die tatsächlichen aktuellen Immobilienpreise mit den aktuellen Einheitswerten nichts mehr gemein. Eine Anpassung würde zu stark steigenden Einheitswerten führen. Allerdings könnten die Städte dies mit einem niedrigeren Hebesatz für die Grundsteuer wieder dämpfen.
• Bewohner von strukturschwachen Gegenden könnten künftig weniger Grundsteuer zahlen. Sollten ihre Immobilien an Wert verloren haben, würde sich das in einem angepassten niedrigeren Einheitswert widerspiegeln. Wenn die betroffenen Kommunen auf dieses Geld angewiesen wären, könnten sie dann allerdings den Hebesatz für die Grundsteuer wieder erhöhen.

Muss eine zusätzliche Steuererklärung wegen der Grundsteuerreform beim Finanzamt eingereicht werden?

Ja. Circa 19 Millionen Haushalte müssen eine zusätzliche Steuererklärung zu. Nach Angaben des Finanzministeriums im Juli 2018 ist eine Feststellungserklärung für Haus- und Wohnungseigentümer wegen der Grundsteuerreform erforderlich. Wie hoch der Mehraufwand für die Eigentümer sein wird, kann noch nicht genau abgeschätzt werden. Das bedeutet aber auch für die Finanzämter Mehrarbeit. Da es keine bundeseinheitliche Software gibt, fürchten Steuerexperten, dass es bei der Bearbeitung dieser Steuererklärungen zu Verzögerungen kommen wird.

Warum muss die Grundsteuer jährlich entrichtet werden?

Grundsteuer ist eine laufende Forderung der Kommunen an die Grundbesitzer, weil sich das Grundstück ohne öffentliche Leistungen nicht vollständig nutzen ließe. Strom erhält man beispielsweise nur über Stromleitungen, Zufahrt zum eigenen Grundstück nur über die angrenzende Straße. Diese Einrichtungen müssen nicht nur einmalig gebaut, installiert oder verlegt werden, sondern müssen auch laufend instandgehalten werden. Die Städte und Gemeinden fordern also eine jährliche Grundsteuer, die meist vierteljährlich in Teilbeträgen fällig wird.

Weil sie zumindest theoretisch vom Grundstückswert und der darauf stehenden Immobilie abhängt, gilt die Grundsteuer als sozial gerecht. Allerdings ist die Grundsteuer auch eine einfache Art für verschuldete Kommunen, sich Geld zu beschaffen. Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag hat Zahlen veröffentlicht, nach denen die Hebesätze für die Grundsteuer B zwischen den Jahren 2012 und 2017 in Städten und Gemeinden ab 20.000 Einwohnern um durchschnittlich 36 Prozentpunkte auf 534 % gestiegen sind. Städte mit großer Geldnot haben Hebesätze zwischen 800 und 995 % (wie Hattingen, Duisburg, Overath, Witten und Offenbach). Wohlhabende Gemeinden haben einen Hebesatz von teilweise unter 100 % wie zum Beispiel Ingelheim in Rheinland-Pfalz.

Gibt es Sonderregelungen für Vermieter?

Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten an ihre Mieter weitergeben. Ist das Gebäude unbewohnt, können sie einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer stellen und prüfen lassen. Gute Chancen hat der Vermieter, wenn die Lage auf dem Vermietungsmarkt schwierig ist und er nachweisen kann, dass er trotz Bemühungen keine Mieter findet. Ein anderer Grund wäre eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme, die das Vermieten verhindert. Eigentümer von denkmalgeschützten Objekten können auch auf Erlass der Grundsteuer hoffen. Voraussetzung hierfür ist, dass die tatsächlich erzielten Mieteinahmen unter den jährlichen Kosten liegen.